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マンションを購入する前に。注意!維持費にこれだけ必要!【住宅ローン以外】のお金!

こんにちは。

私は分譲マンションを購入し、約17年間住み続けています。

先日、当マンションの月々の支払い額がアップすることが(概ね)決まりました。

そこで、これからマンションの購入を考えている方に、

分譲マンションの月々の支払いや管理の仕組み

についてお伝えします。

最初に言っておきますが、住宅ローン以外に年間約35万円以上必要です。

広島市郊外の私のマンションの場合です)

何にどれくらい必要なのでしょうか?

順番に説明していきます。

 

 

 

家賃と同じ金額でローンを組んではダメ

毎月支払う必要のあるお金の代表格が住宅ローンです。

これは頭金やボーナス併用払いをする、しないなど、各ご家庭の事情で変わりますので、具体的な金額を書くことは控えますが

今のお家賃で、マンションが購入できますよ!

という甘い(?)言葉にご注意ください。

この後にある住宅ローン以外の費用を「毎月支払う必要」があります

尚、書いてある金額については、私が現在支払っている額ですので、マンションによって違いがあることをご了承ください。

 

私のマンションについて

簡単に説明すると

  • 築年数:約17年
  • 戸数:約80戸
  • 構造:鉄骨鉄筋コンクリート 15階建て
  • 場所:広島市の郊外

比較的どこにでもあるマンションだと思います。

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写真はイメージです



管理費(毎月6千円)

マンションはあなたの資産でもあり、他の居住者の資産でもあります。

そこで多くのマンションでは、管理会社に委託し、共用部分(居住者全員が使用する水道ポンプやエレベータ、廊下の電灯などなど)の管理を行なってもらってます。

この管理会社に支払う費用が管理費です。

平日は、マンション会社から派遣された管理人さんが常駐し、廊下の掃除や設備類のメンテナンスをしてくれます。

また何か困りごとがあったら、管理人さんや管理会社に言えば対応してくれます。

居住者全員の資産であるマンションの価値を維持していくためには必要な費用だと言えます。

 

駐車場代(毎月8千円)

マンション周辺の月極駐車場の価格とほぼ同じ金額です。

周辺より高くすると、居住者が外部の駐車場を借りてしまいますので、駐車場代が入ってこなくなります。

そのため周辺の駐車場代と同じ程度にしているところが多いです。

では集まった駐車場代は何に使われているのでしょうか。

マンションを維持・管理していくためには、先の管理費(管理会社への支払い)以外にも、破損した備品の代金や、定期的に行われるエレベータ点検などの費用が必要で、そういった費用に充てられますが、大部分はこの次の「修繕費」として利用されます。

 

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積立修繕費(毎月3千円⇒8千円!)

設備が壊れたりした場合、保険が適用できない部分については、修繕費から支払われます。

毎月の修繕費はおおきな金額ではありませんが、約15年ごとに「大規模修繕」が行なわれます。

今回、大幅な値上げとなったのがこの大規模修繕に備えた積立修繕費です。

皆さんはマンション全体がシートで覆われている姿を見たことがあると思います。

これが「大規模修繕」と言われるものです。

約15年周期で行なわれます。

外壁のひび割れの点検・修理や、各住居の共用部分(ベランダや廊下など)点検・修理・交換などが行なわれます。

これに莫大な費用が掛かるわけです。

 

1回目は約1億円

私のマンションは2年位前に1回目の大規模修繕を行ないました。

その費用は約1億円。

1回目ということで、全てが点検・修理程度でよかったのですが、それでも約1億円かかかりました。

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2回目は約2億円?

これは管理会社が見積もった金額です。

2回目は今から約12年後の予定。

ベースとなるのは国土交通省が作成したガイドライン。このガイドラインに沿って35年計画を作成したところ、今のままだと費用が大きく不足すると。

築年数も古くなり、普段必要な維持・メンテナンス費用も大きくなってくる上に、様々な設備が修理ではなく更新、つまり新しくする必要が出てくるという計画。

 

3回目は赤字?

今回管理会社が作成した計画表には3回目(今から約27年後)まで書かれており、そこでは赤字、つまりお金が足りないという計画になっています。

これはさらなる値上げを意味しています。

いつ値上げするかは分かりませんが2回目の大規模修繕が終わった後には考えなければならない課題となりそうです。

 

決めるのは管理組合

最初に管理会社に「委託している」と書きました。

委託している管理会社はあくまでも「計画」「提案」という形で示しているにすぎません。

値上げをするかどうか、大規模修繕をいつ行なうか、その内容をどうするかといったことは、管理会社ではなく居住者で作る管理組合が決めます

なので費用を抑えるために交換や更新はしないとか、15年周期ではなく20年周期にするといったことを管理組合で決めることが出来ます。

定期的に居住者(の代表者)が集まり、様々な議題について話し合われます。

基本的には多数決ですので、個人が「No」と言っても、多数決で「Yes」と決まれば従わざるを得ません。

私はまだここに住み続けるつもりですので、値上げにはYesの票を投じます。

 

終わりに(固定資産税をお忘れなく)

管理費(6千円)+駐車場代(8千円)+積立修繕費(8千円)

合計すると毎月22,000円の費用が発生します。

(周辺のマンションも調べましたが、だいたいこれくらいでした)

(駐車場無料を謳っていても、その分積立修繕費が高かったり、無料から有料に変更したマンションもあるようです)

年間にすると264,000円

更に、毎年固定資産税を支払う必要があります(私のところで約10万円だったかと)。

改めて考えると、マンション購入は思った以上にお金がかかります。

 

今のお家賃で、マンションが購入できますよ!

それって、本当かどうかよく考えてください。

 

また、管理費や積立修繕費の支払いが滞っている居住者がいると、それもいろいろと問題となります(幸い、今のところいませんが)。

マンションか、一戸建てか。

費用や管理面をよく考えて決めてくださいませ。

 

<未来に向けての私は>

長男が自立し、次男の預け先が決まったら、引っ越すのだろうなぁと漠然と考えております。。。

 

たいどん:知的障害のある重度自閉症児。永遠の2歳(本当は高1)

ずかとも(私):過活動膀胱を患う頻尿おやじ。永遠の20歳(たいどんのパパ)

 

ではまた。

 

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